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Leitfaden zum Erwerb einer sich im Bau befindlichen Immobilie in Italien

Autor: Dr.-Ing. Giuseppe Pepe 05.04.2014

Nicht alle, die eine “neue” bzw. eine sich noch im Bau befindliche Immobilie in Italien kaufen möchten, sind über ihre Grundrechte auf dem Laufenden, die im “gesetzesvertretenden Dekret Nr. 122 vom 20. Juni 2005” im italienischen bürgerlichen Gesetzbuch beschrieben sind. Dieses verpflichtet den Bauherrn unter anderem, eine Bürgschaft ("Fideiussione" auf Italienisch) und eine Versicherungspolice zur Entschädigung ("polizza assicurativa indennitaria") auszustellen. Im Folgenden wird erklärt, worum es sich dabei handelt.

Fideiussione

Die Fideiussione / Bürgschaft ist eine Versicherungspolice, die dem Käufer die Möglichkeit gewährleistet, alle dem Bauherrn überwiesenen Summen zurückzuerhalten, im Falle dass Letzterer in eine “Krisensituation” gerät (das heißt, wenn der Bauherr in Konkurs, Zwangsliquidation im Verwaltungsweg, Ausgleich, außergewöhnliche Verwaltung oder Pfändung der Immobilie  versetzt wird). Die Police muss von einer Bank, Versicherungsgesellschaft oder einem Finanzmakler ausgestellt werden, der den Kontrollen und der Aufsicht der Banca d`Italia unterliegt. Kurz gesagt, wenn bei dem Bauherrn eine Krisensituation eintritt, kann sich der Käufer direkt an die Bank oder das Versicherungsunternehmen wenden, die oder das die Bürgschaft zu seinen Gunsten ausgestellt hat, um die bis zu diesem Zeitpunkt überwiesenen Beträge  zurückzuerhalten, anstatt langwierige, kostenintensive und oft nutzlose Klagen in die Wege leiten zu müssen.

Der Bauherr ist bei Abschluss des Vorvertrages verpflichtet, eine Bürgschaft als Absicherung über den Betrag auszustellen, der der Summe und/oder dem Wert jeder etwaigen anderen Bezahlung entspricht, die dem Bauherr schon ausgezahlt wurde oder die ihm noch - gemäß den Fristen und der Art und Weise, die im Vorvertrag festgelegt wurden - vor der Übertragung der Immobilie vom Käufer ausgezahlt werden muss.

Die Bürgschaft deckt:

  1. Die Beträge, die der Bauherr schon bei Abschluss des Vorvertrages kassiert hat;
  2. die Beträge, die dem Bauherrn nach Abschluss des Vorvertrages, aber vor der Übertragung des Grundbesitzes, das heißt also vor der endgültigen Beurkundung, noch ausgezahlt werden sollen. Die Absicherung umfasst allerdings nicht Beträge, die der Bauherr erst bei der Übertragung des Grundbesitzes und der Ausstellung  der notariellen Urkunde hätte erhalten sollen.

Die Rechtsfolge bei Pflichtverletzung der Garantieleistung bei Bürgschaften ist die Ungültigkeit des Vorvertrags aufgrund fehlender Police.

Die Wirkung der Bürgschaft verfällt im Augenblick der Übertragung des Grundbesitzes. Hierzu zwei Beispiele:

Wenn bei einer Vorverhandlung der Bauherr verspricht, ein sich im Bau befindliches Gebäude zu einem Preis von 300.000 Euro zu verkaufen und dabei Folgendes vorsieht:
- Anzahlung zur Bestätigung über 30.000 Euro
- Vorauszahlungen bei Voranschreiten der Arbeiten über insgesamt 100.000 Euro
- Begleichung bei Beurkundung mittels Schuldübernahme eines Darlehenanteils von 90.000 Euro und Bezahlung in bar von 80.000 Euro,
so muss die Bürgschaft sich auf insgesamt 130.000 Euro belaufen.

Wenn bei einem Kaufvertrag ein Bauherr ein sich im Bau befindliches Gebäude zum Preis von 300.000 Euro verkauft und dabei Folgendes vorsieht:
- eine Überweisung von 150.000 Euro bei der Beurkundung
- Schuldübernahme bei Zustandekommen der Beurkundung des Anteils des laufenden Darlehens von 100.000 Euro
- Begleichung bei Ausstellung der Bewohnbarkeitserklärung, wenn das Gebäude bereits existiert, von 50.000 Euro,
so muss die Bürgschaft sich auf insgesamt 250.000 Euro belaufen.

Polizza assicurativa indennitaria

Die zweite wichtige Garantie, die dem Käufer ausgehändigt werden muss, ist die Immobilienversicherung gegen Baumängel und -fehler. Diese Versicherung garantiert für zehn aufeinanderfolgende Jahre. Schadenersatz ab dem Datum der Fertigstellung der Arbeiten und deckt Sachschäden und direkte Schäden an der Immobilie ab, inklusive Fremdschäden, für die der Bauherr gemäß Artikel 1669 BGB schadenersatzpflichtig ist.  Es ist selbstverständlich, dass der Käufer darauf zählen können muss, dass die Versicherung in Schadensfällen, die dem Bauherrn zur Last gelegt werden und nach der Übertragung des Grundbesitzes auftreten, zahlt. Und tatsächlich - wer kann ohne Versicherung dem Käufer garantieren, dass der Bauherr genug Geld hat, um seine Schadensersatzpflicht über eine Zeitspanne von zehn Jahren zu decken? Niemand! Um mehr darüber zu erfahren, lesen Sie den Leitfaden zum Erwerb einer sich im Bau befindlichen Immobilie, herausgegeben vom "Consiglio Nazionale del Notariato Italiano" (Italienische nationale Notariatskammer) in Zusammenarbeit mit den italienischen Verbraucherverbänden.

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