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Kaufprozess einer Immobilie in Italien: Hauptunterschiede zum deutschen Recht

Autor: Dr.-Ing. Giuseppe Pepe 06.02.2014

Der Vorvertrag (Compromesso oder Contratto Preliminare genannt) stellt die grundlegendste Differenz zwischen dem deutschen und dem italienischem Grundstücksrecht dar. Der Vorvertrag ist ein rechtsverbindlicher privat schriftlicher Vertrag, der von Verkäufer und Käufer gefertigt wird. Zwar ist der Vorvertrag nicht zwingend vorgeschrieben, wird in der Regel aufgrund seiner besonderen Bedeutung von den Parteien gewollt. Die Parteien verpflichten sich gegenseitig, den Kaufvertrag in einem späterem Zeitpunkt abzuschließen. Der Käufer verspricht, die Immobilie zu kaufen und zu bezahlen, währen der Verkäufer verspricht, das Eigentum an der Immobilie zu übertragen, und den vereinbarten Preis zu akzeptieren. 

Der Kaufvertrag einer Immobilie in Italien erfolgt in der Regel nach einem bestimmten Zeitraum (z.B. 3 Monate) die die Parteien im Vorvertrag definiert haben. In diesem Zeitraum werden die Parteien die vorvertraglichen Verpflichtungen erfüllen. Der Unterschied zum deutschen Recht liegt darin, dass mit der Unterschrift des Kaufvertrags das Eigentum an der Immobilie bereits übergeht.  In Deutschland wird das Eigentum durch die Eintragung ins Grundbuch konstituiert.

Die Rolle des Notars, der den Hauptvertrag abfasst, ist in Italien untergeordnet, da die Parteien sich bereits im Vorvertrag ein allen Einzelheiten gebunden haben.

Das italienische Recht sieht keinen besonderen Schutz des Käufers vor und der Erwerb einer Immobilie in Italien ist immer mit einem gewissen Risiko verbunden. Die Probleme, die für den Käufer auftreten können sind deutlich umfangreicher als die Probleme für den Verkäufer.

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