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Die Rolle des Immobilien-Maklers in Italien

Autor: Dr.-Ing. Giuseppe Pepe 10.03.2014

So wie in Deutschland ist auch im italienischen Immobilienbereich die Inanspruchnahme von Maklern weit verbreitet. Diese stellen den Kontakt zwischen den am Abschluss eines Immobiliengeschäft interessierten Parteien her und erhalten eine Vergütung, wenn das Geschäft zu einem guten Abschluss gekommen ist.

Da die Anwesenheit eines Maklers mit - teilweise recht hohen - Kosten verbunden ist, versuchen die Parteien die Anwesenheit eines Maklers zu vermeiden und oft sogar die ihm zustehende Vergütung nicht zu bezahlen, auch wenn das Geschäft tatsächlich gerade durch die Empfehlung eines Maklers zustande gekommen ist. In jedem Fall ist das professionelle Auftreten und die Funktion des Immobilienmaklers sehr wichtig, wenn Sie eine Immobilie oder eine Ferienwohnung in Italien erwerben möchten, besonders wenn Sie Ausländer sind. Deshalb ist das Thema “Maklertätigkeit” eine Vertiefung wert und auf dieser Seite gebe ich nützliche Ratschläge für alle ausländischen Käufer, besonders für die Deutschen.

Die Suche nach einer Immobilie in Italien beginnt für einen deutschen oder Schweizer Käufer immer im Internet. Portale wie PepeMare Immobilien, die dem Informationsbedarf der Deutschen entsprechend erstellt worden sind, bieten Ihnen einen hervorragenden Ausgangspunkt, um die Gegend auszuwählen, in der Sie die Immobilie erwerben möchten, liefern Ihnen die besten Immobilienangebote in dieser Gegend und die wichtigsten Informationen über den italienischen Immobilienmarkt. PepeMare Immobilien stellt den direkten Kontakt zu dem Anbieter her, sei er nun eine Privatperson, ein Bauunternehmer oder ein Makler, und stellt den ersten - vielleicht wichtigsten - Schritt bei der Wahl Ihrer Immobilie in Italien dar.

Nichtsdestoweniger kann sich die Verhandlung um einen Kauf und der Abschluss eines Vorvertrags als eine sehr komplizierte Angelegenheit für einen Deutschen erweisen, der wenig oder überhaupt kein Deutsch spricht. Die Unterstützung eines Maklers kann sehr wichtig sein, um die Verhandlung (besonders beim Abschluss wichtiger Immobiliengeschäfte) und den Kaufvorgang zu vereinfachen und Fehler zu vermeiden. Außerdem können Makler ortsfremden Personen sehr gut eine erste Orientierung geben und ihnen eine beachtliche Menge an Immobilienangeboten zeigen (besonders in Städten und Ferienorten), die sie allein nicht gefunden hätten.

Folgendes sollten Sie beachten:

Wenden Sie sich an bei der Handelskammer eingetragene Berufsmakler: Die äußerst nützliche Funktion eines Maklers wird mit einer Provision beglichen, die sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer gezahlt wird. Diese Vergütung steht nur den bei der Handelskammer eingetragenen Berufsmaklern zu. Es müssen sowohl der Makler selbst als auch die Gesellschaft, deren Inhaber er ist oder für die er arbeitet, eingetragen sein. Die Bedeutung der Eintragung ergibt sich im Fall, dass der Makler Verträge unterschreiben darf, oder für den Fall, dass der Makler direkt Anzahlungen einkassieren darf. Daher müssen sowohl der Makler als Einzelperson, der bei der Maklerfirma arbeitet, als auch die Firma selbst, bei der er arbeitet, ordnungsgemäß angemeldet sein.

Achtung: Die Provision ist nicht fällig, wenn der Makler unbefugt ist oder im Interesse nur einer der Parteien handelt (zum Beispiel als Verkaufsbeauftragter des Bauunternehmers, aber in diesem Fall übernimmt er keine Maklertätigkeit).

Es ist ebenfalls sehr nützlich, wenn der Makler bei Vereinigungen wie dem FIAIP (Italienischer Verband der Berufsimmobilienmakler)eingetragen ist. Zwar stelle die Einschreibung an sich keine Garantie für die Seriosität des Maklers dar, kann aber ein Indiz dafür sein, da diese Vereinigungen in der Regel kein Interesse daran haben dürften, ihren Namen durch schwarze Schafe beschmutzen zu lassen.

Fragen Sie nach dem Maklerpreis

Fragen Sie Ihren Makler sofort nach dem Preis seiner Maklertätigkeit, der im Allgemeinen als Prozentsatz auf den Preis der Immobilie angegeben wird, und lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben. Bei Immobilien ab einem gewissen Wert bietet es sich an, bei der Handelskammer nachzuprüfen, ob die Forderung des Maklers angemessen ist. Ist der Preis der Maklertätigkeit zu hoch, sollte der Käufer davon absehen, das Geschäft abzuschließen, außer wenn der Makler auf die Maklertätigkeit verzichtet, indem er in schriftlicher Form erklärt, als Vertreter oder Beauftragter der Verkäuferseite und nicht als Makler zu handeln.

Der Makler muss unparteiisch sein

Der Makler muss im Interesse beider Parteien handeln und er muss unparteiisch sein. Es ist im Interesse es Maklers, die Parteien so rasch wie möglich zum Abschluss des Geschäfts zu bringen, um die Provision zu erhalten. Ein aufmerksamer Käufer darf den Versuchen des Maklers, die Sache schnell voranzutreiben, nicht nachgeben, bevor er alles kontrolliert hat, was zu kontrollieren ist.

Der Makler für Ferienunterkünfte in Italien

An bestimmten Orten, besonders an Ferienorten, ist die Anwesenheit eines Maklers unerlässlich und der Makler ist oft auch derjenige, der die Immobilien während der Abwesenheit des Besitzers verwaltet. Aus diesem Grund sollte der Käufer nicht nur über den Verkäufer Erkundigungen einholen sondern auch Erkundigungen über den Makler einholen (die in den meisten Fällen positiv ausfallen werden, da es sich im Allgemeinen um am Ort sehr bekannte Makler handelt).

Die Maklertätigkeit und die notarielle Beurkundung

Bei der notariellen Beurkundung müssen die Vertragsnehmer mittels einer eigens dafür vorgesehenen Erklärung angeben, ob sie sich bei dem Abschluss des Geschäfts der Hilfe eines Maklers bedient haben und wenn ja, müssen sie seine Personendaten , seine Mehrwertsteuernummer, den Betrag der für die Maklertätigkeit angefallenen Ausgaben und die Bezahlungsart derselben sowie das Aktenzeichen der Handelskammer angeben. Die falsche oder unterlassene Angabe von Daten kann eine Strafe von 500 bis 10.000 Euro nach sich ziehen.

Doppelter Makler

Ausnahmsweise kann es auch geschehen, dass eine am Kauf interessierte Person eine Immobilie mit einem Makler besichtigt, dann aber das Geschäft nicht abschließt, weil der Preis zu hoch ist, später jedoch dieselbe Immobilie noch einmal mit einem anderen Makler besichtigt und diesmal das Geschäft abschließt, da der geforderte Preis niedriger als der des ersten Maklers ist. Die Provision steht dem zweiten Makler zu, aber es kann vorkommen, dass der erste sich meldet und Forderungen stellt, indem er sich auf die erste von ihm getätigte Besichtigung beruft. In diesem Fall ist es unerlässlich, dass die erste Besichtigung dem zweiten Makler mitgeteilt wird und dass dieser bei Aushändigung des Provisionsbeleges schriftlich erklärt, dass er jegliche etwaige Haftung für Forderungen anderer Makler übernimmt.

Risiken im Umgang mit Maklern

Dieses sind die hauptsächlichen Risiken im Umgang mit italienischen Immobilienmaklern:

a) übertriebene Zahlungsverpflichtungen akzeptieren und unterschreiben

b) sich verpflichten, nicht marktübliche, sehr hohe Provisionen zu zahlen

c) Dem Makler Schecks überreichen (die er einbehalten könnte, um daraus seine Provision zu nehmen) statt dem Verkäufer.  Es ist eine gute Regel, Anzahlungsschecks auf den Namen des Verkäufers und nicht auf den Namen des Maklers auszustellen.

d) Ein weiteres Risiko im Umgang mit dem Makler besteht in der Tatsache, dass der Makler nach Abschluss des Geschäfts (also nach dem Unterschreiben des Vorvertrags) Recht auf die Provision hat, auch wenn dann der Verkauf nicht zu einem guten Abschluss kommt (zum Beispiel, weil der Käufer nicht zahlt oder der Verkäufer lieber das Doppelte der Anzahlung anstatt den Vorvertrag einzuhalten, oder weil herauskommt, dass die Immobilie Defekte oder vom Verkäufer nicht angegebene Hypotheken hat oder dass die Immobilie sogar unverkäuflich ist). Diesem Risiko kann man vorbeugen, indem man mit dem Makler in schriftlicher Form vereinbart, dass er nur dann ein Recht auf die Provision hat, wenn der Verkauf  tatsächlich abgeschlossen wurde, mit der gesamten Bezahlung und der entsprechenden notariellen Urkunde.

e) Schließlich besteht noch ein Risiko darin, dass der Makler ein großes Interesse daran hat, auf Abschluss des Geschäfts zu drängen, um die Provision zu erhalten, indem er die Parteien (besonders den Käufer) dazu verleitet, Kaufverpflichtungen vor der Überprüfung der Immobilie durch den Fachmann und den Notar des Vertrauens des Käufers zu unterschreiben, eine Überprüfung, die immer vor dem  Abschluss des Vorvertrags und vor der Zahlung irgendeiner Anzahlung stattfinden sollte. Der Makler, so redlich er auch sein mag, ist weder ein Notar noch ein Fachmann noch hat er das Interesse oder die Kompetenz, um zu überprüfen, ob das, was der Verkäufer bezüglich Hypotheken- und Schuldenfreiheit etc. behauptet, der Wahrheit entspricht.  Es ist gut, solche Verpflichtungen nicht zu unterschreiben und bis zum Abschluss des Kaufvorvertrags nichts zu bezahlen.

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