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Der Abschluss des Vorvertrages (compromesso) in Italien: 14 nützliche Ratschläge

Autor: Dr.-Ing. Giuseppe Pepe 01.02.2014

Der Immobilien-Kaufvorvertrag (auf italienisch "compromesso" oder "Contratto preliminare di compravendita di un immobile") ist die wichtigste Vertragsform, mit der sich Käufer und Verkäufer gegenseitig verpflichten, eine Immobilie in Italien zu kaufen bzw. zu verkaufen und somit einen endgültigen Kaufvertrag abzuschließen. Der Vorvertrag ist ist ein bindendes Dokument mit voller juristischer Gültigkeit und muss mit äußerster Achtsamkeit abgefasst werden.

Hier eine Liste mit 14 Punkten, auf die geachtet werden muss:

1) Artikel 1350 des italienischen bürgerlichen Gesetzbuches schreibt vor, dass der Kaufvorvertrag einer Immobilie in Italien in schriftlicher Form abgefasst werden muss. Eine mündliche Vereinbarung hat keinerlei Rechtsgültigkeit! Wenn der Vorvertrag nicht in schriftlicher Form vorliegt, kann die Gegenseite rechtsmäßig den Verkauf verweigern oder der Erwerb kann ungültig erklärt werden, ohne für Schadenersatz aufkommen zu müssen noch das Doppelte der geleisteten Anzahlung zahlen zu müssen.

2) Es ist wichtig, das, was man unterschreibt, aufmerksam zu lesen: Die goldene Regel im Immobiliengeschäft. Wenn es sich um komplizierte und mit vielen Klauseln versehene, vom Verkäufer vorbereitete Vorverträge handelt, ist man besser vorsichtig und lässt sich von einem Rechtsanwalt oder Notar seines Vertrauens helfen. Auf jeden Fall sollte man angesichts von Klauseln mit schwer verständlicher oder zweifelhafter Bedeutung den Vorvertrag nicht unterschreiben und die Unterschrift auf einen der folgenden Tage verschieben, indem man sich das Recht vorbehält, den Text des Vorvertrages von einem Fachmann prüfen zu lassen.

Inhalt des Vorvertrages

Der Immobilienvorvertrag muss die folgenden wesentlichen Bestandteile beinhalten:

3) Name, Nachname, Geburtsdatum und Geburtsort (oder im Falle einer Gesellschaft Firmenbezeichnung und juristische Funktion des Unterschreibenden), Steuernummer (codice fiscale) und Güterrecht sowohl des Verkäufers als auch des Käufers (Letzterer kann die nützliche Klausel “für sich selbst oder für eine erst zu benennende Person” hinzufügen).

4) Beschreibung der Immobilie (Wenn es sich um eine bereits erbaute Immobilie handelt, braucht man außer der Abgrenzung auch die Katasterbeschreibung, die Hausnummer etc.; man beachte die Beschreibung der Zuständigkeiten wie Dachkammern und Kellerräume, die manchmal nicht in die Katasterkarte eingetragen sind. Wenn es sich um eine Immobilie handelt, die noch gebaut werden muss oder sich im Bau befindet, braucht man den Lageplan, der dem Vorvertrag als fester Bestandteil beizulegen ist, die Beschreibung der Arbeiten, die Kenndaten des Gebäudes, die Typologie der verwendeten Materialien, die Baumodalitäten und -phasen, Angaben über den Auftragnehmer und über die Bauerlaubnis).

5) Für den Fall, dass die Immobilie mit hauseigenen Anlagen (zum Beispiel Heizkessel oder Warmwasserbereiter) oder Elektrogeräten oder Einbauschränken ausgestattet ist, ist es sinnvoll, eine Liste im Vorfeld des Verkaufs aufzustellen, die detailliert all jene Bestandteile enthält, die im Preis inbegriffen sind.

6) Vereinbarter Preis; eventuell eine Klausel zur Überprüfung des Preises für Verkäufe mit zeitversetzter Zahlung.

7) Zahlungsart (Zahlungsart und Zahlungstermin des Preises, zu dem sich der Käufer verpflichtet; eventuelle Schuldübernahme und deren Betrag).

8) Übergabe der Immobilie (genaue Angabe, ob die Übergabe im Anschluss an das Unterschreiben des Vorvertrages oder wann anders stattfindet, und ob eventuelle Vertragsstrafen bei Verspätung vorgesehen sind).

9) Besondere Abmachungen (d.h. die schriftliche Wiedergabe von anderen Absprachen jeglicher Art, die zwischen den Parteien erfolgt sind).

10) Im Falle eines Eigentumswohnungskaufes: Fotokopie der Gemeinschaftsordnung und die Tausendsteltabelle des Eigentums.

11) Zusicherung des Verkäufers:
dass die Immobilie vorschriftsmäßig ist gemäß den geltenden Gesetzen und der Städtebauverordnung (Angaben der Baugenehmigung oder der Bauerlaubnis sind erforderlich);
dass die Immobilie nicht mit Dienstbarkeit oder Rechten Dritter oder Steuervorrechten jeglicher Art belastet ist;
dass sämtliche Betriebskosten bisher gezahlt worden sind (im Falle von bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaften).

Wahl des Notars für den Abschluss des endgültigen Vertrages

12) Wenn der Vorvertrag die Verpflichtung des Käufers vorsieht, die notarielle Kaufurkunde bei einem bestimmten, vom Verkäufer gewählten Notar abzuschließen, ist es zweckmäßig, eine solche Klausel nicht zu akzeptieren und den Nachtrag “oder ein von der Käuferseite zu ernennender Notar” zu verlangen.

Überweisung der Anzahlung

Bei allen Verhandlungen im Immobilienhandel fürchten die Parteien einen Meinungsänderung der anderen Partei, weshalb sie es eilig haben, den Vorvertrag zu unterschreiben. Der Vorvertrag geht mit der Überweisung einer Anzahlung einher. Der Zweck der Anzahlung ist der, die Vertragserfüllung beider Parteien zu gewährleisten, sodass, wenn derjenige, der verspricht zu kaufen, den Vertrag nicht erfüllt, die Anzahlung verliert, und derjenige, der verspricht zu verkaufen und sich dann weigert zu verkaufen, das Doppelte der Anzahlung demjenigen leisten muss, dem er versprochen hat zu verkaufen.

Hier zwei weitere wichtige Ratschläge:

13) Es ist empfehlenswert, dass der Käufer eine so geringe Anzahlung wie möglich leistet! Es ist immer besser, im Nachhinein eine kleine Anzahlung zu verlieren, wenn sich das Geschäft bei näherer Überprüfung oder späteren Überlegungen als gefährlich oder wenig lohnenswert herausstellt, als gezwungen zu sein, ein Geschäft abzuschließen, um nicht eine große Anzahlung zu verlieren! Normalerweise beträgt die Anzahlung 10% des abgemachten Gesamtpreises, aber manchmal kann sie auch einen weitaus geringeren Betrag haben.

14) Die Anzahlung wird dem Verkäufer oder dem Notar übergeben, der daraufhin die Beurkundung abschließt, aber nicht dem Makler, der davon eventuelle Provisionen abziehen könnte.

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