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Der Abschluss der notariellen Kaufurkunde in Italien: 7 Tipps

Autor: Dr.-Ing. Giuseppe Pepe 01.02.2014

Der Abschluss der notariellen Kaufurkunde (Kaufvertrags, "Atto Notarile" auf Italienisch) in Italien ist dem in Deutschland ähnlich. Aber es gibt einen wichtigen Unterschied: In Deutschland wird der Kaufbetrag dem Notar entrichtet und nicht dem Verkäufer; der Notar überweist dem Verkäufer den Betrag erst, wenn er überprüft hat, dass die Immobilie nicht mit Steuer-, Hypotheken- und Miteigentümerschulden belastet ist! In Italien muss man dem Zustand der Immobilie mehr Aufmerksamkeit widmen und wichtige Informationen einholen.

Deshalb empfehle ich Ihnen, auf folgende Punkte achtzugeben, bevor Sie eine notarielle Kaufurkunde abschließen:

1) Ich empfehle Ihnen, wenn eine beträchtliche Zeitspanne seit dem Abschluss des Vorvertrags verstrichen ist,    sich zum Liegenschaftsregister zu begeben,  um Informationen über die Immobilie anzufordern, die Sie erwerben wollen. In dieser Zeit könnte der Verkäufer nämlich ohne das Wissen des Käufers für die Immobilie schädigende Aktionen getätigt haben (besonders hinsichtlich Hypothekendarlehen) oder es könnten Pfändungsklagen auf Antrag von Gläubigern gegen ihn erhoben worden sein. Im Liegenschaftsregister wird man Ihnen sagen, ob die Immobilie frei von besonderen Belastungen ist.

2) Wenn es sich um eine mit einem Darlehen belastete Immobilie handelt, die der Käufer nicht vorhat zu übernehmen, muss sich der Käufer selbst  davon überzeugen, dass die notwendige Löschung des Darlehens erfolgt ist, indem er sich bei der Bank informiert und vom Verkäufer den Nachweis über die erfolgte Löschung der Grundschuld und Tilgung der Hypothek verlangt.

3) Verlangen Sie in der Verhandlungsphase, dass der Verkäufer sich bemüht, alle Wertpapiere und Unterlagen der Immobilie auszuhändigen, sowie bei der notariellen Beurkundung nachzuweisen, dass die Begleichung der Einkommenssteuer und der Grundsteuer (IMU) erfolgt ist.

Die Wahl des Notars

Die Ausgaben für die notarielle Kaufurkunde übernimmt im Allgemeinen der Käufer, dem folglich auch das Recht zusteht, den Notar selbst auszuwählen.

4) Ich empfehle Ihnen, nicht den vom Verkäufer ernannten Notar zu übernehmen, denn der Notar sollte die Interessen des Käufers vertreten und nicht diejenigen des Verkäufers, und ist in der Lage, diesem wichtige Angaben bezüglich der privaten, steuerlichen und finanziellen Seite der Angelegenheit zu machen. Deswegen empfehle ich Ihnen auch, Ihren Notar des Vertrauens vor der Unterschrift des Vorvertrages um Rat zu fragen.

5) Ein weiterer Ratschlag ist, den Notar um einen genauen Kostenvoranschlag über die Notariatskosten zu bitten, wobei man nicht vergessen sollte, dass die Rechnung des Notars auf dem Wert des Vertrags beruht und außer dem Honorar auch Gebühren und Steuern einschließt.

Der Abschluss des Vertrags

Wie schließt man nun tatsächlich die notarielle Urkunde in Italien ab?

Anwesend sind die Personen, die verkaufen und kaufen und der Notar, der das Kaufdokument verliest. Hier einige Ratschläge:

6) Der Käufer muss darauf achten, dass sein Name, sein Nachname, sein Geburtsdatum, seine Steuernummer etc. korrekt und ohne Rechtschreibfehler aufgeführt sind. Das ist sehr wichtig, wenn der Käufer Ausländer ist und einen Namen hat, der für einen italienischen Notar schwer zu verstehen ist!

7) Der Käufer muss kontrollieren, dass der Inhalt des Vertrags mit dem des Vorvertrags übereinstimmt.

Der Vertrag muss in Form einer Anlage sämtliche Bescheinigungen als Original oder als beglaubigte Kopie enthalten, wie zum Beispiel den Energieausweis. Außerdem muss im Vertrag die Zahlungsart angegeben sein, meistens eine Banküberweisung oder ein Scheck. Zudem muss in einem Kaufvertrag einer Immobilie in Italien angegeben werden, ob bei Abschluss des Geschäfts ein Makler anwesend ist. Wenn ja, muss der Gesamtbetrag der anfallenden Kosten für den Makler und die Zahlungsart derselben angegeben werden.

Nach dem Verlesen der Urkunde geht man zum Unterschreiben derselben und des Lageplans über. Wenn die Eintragungsformalitäten abgeschlossen sind, wird der Notar dem Käufer und dem Verkäufer einen beglaubigte Kopie der Urkunde überreichen. Sollte der Käufer in der Zukunft eine weitere Kopie der Urkunde brauchen, muss er diese bei demselben Notar beantragen oder - in dessen Todesfall - beim Notariatsarchiv.

Notariatskosten und Steuerausgaben bei einem Immobilienvertrag in Italien

Im Allgemeinen bittet der Notar den Käufer sofort nach dem Vertragsabschluss um die Überweisung der Notariatskosten, des Honorars und der Eintragungsgebühren.

Das Honorar des Notars beruht auf den Eigenschaften der Immobilie, nicht auf denen des Notars; es variiert je nach Kaufwert und je nachdem, ob ein Darlehen abgeschlossen wurde. Der Gebührensatz des Notars variiert auch je nach italienischer Region, in der der Vertrag abgeschlossen wird.

Fazit

Wenn Sie eine Immobilie in Italien kaufen wollen, ist es maßgeblich, einen erfahrenen Notar auszuwählen, der Ihre Interessen vertreten und gewährleisten kann. Sich an das fachkundige PepeMare-Team (Notare, Steuerberater, Rechtsanwälte und unabhängige Fachleute) zu wenden, kann Ihren Kauf beträchtlich vereinfachen. Wir können Sie mit allen  Absicherungen ausstatten, die Sie brauchen.

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